怎么样的房屋租赁合同才生效

房屋租赁合同的生效条件

当出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同即生效。然而，合同的生效需要满足以下四个方面的审查。

合同主体的合法性

合同主体必须符合相关规定，即出租人和承租人必须具备有效的民事行为能力。这意味着他们不能是无民事行为能力人或限制民事行为能力人。此外，出租人必须是房屋的合法所有人或合法使用权人。

房屋的合法性

房屋不能违反法律法规的禁止出租规定。

合同内容的合法性

合同的内容必须符合法律规定，不能违反法律和行政法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。

是否进行登记备案

合同是否进行过登记备案也是判断合同效力的一个重要因素。

租赁合同的登记备案和效力

在实践中，大多数租户和房东在签订合同后并未进行登记备案，尤其是短租情况。根据《民法典》第706条的规定，在未进行登记备案的情况下，合同仍然有效。这是因为该条款尊重合同当事人在签订合同时的意思自治，并考虑到租赁权的债权性质。

然而，我国的房屋租赁制度实行登记备案制度，旨在方便管理和保护当事人的合法权益。因此，在签订合同后，出租人应根据《城市房地产管理法》的规定，向相关房产管理部门办理登记备案。尽管《城市房地产管理法》第54条未明确未登记备案是否导致租赁合同无效。

尽管未登记备案的合同仍然有效，但出租人仍应向相关房产部门办理登记备案，否则可能面临行政处罚。

房屋性质和用途的明确性

在租房前，必须明确房屋的性质和用途。我国相关法律法规明确规定了“不得将有关住宅房改变为经营性用房”的管理规定。如果租房人没有明确了解情况，租到了住宅房却想将其用于商业用途，那么房屋租赁合同的效力将不受相关管理规定的影响。租房人很难通过征得业主同意来改变房屋用途，工商执照办理部门也往往不会批准手续。因此，租房人可能面临合同目的难以实现、合同解除困难、合同违约责任等法律风险。