租金合同不履行是否失信

租赁合同不履行是否构成失信行为

根据《合同法》第七章的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，租金合同不履行尚不构成失信行为。

违约责任的承担

根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

根据《合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

租赁履约保证金的运用

履约保证金的定义和特点

履约保证金是指承租人按租赁合同履约的单方担保，常见的称呼包括押金、订金、留置金、保证金等。履约保证金属于金钱质押，其成立和生效时间为在签订合同或履约保证金条款时。

一般情况下，履约保证金主要具备补偿功能，即用来补偿违约后约定的违约金额度不足的问题。同时，根据法院的判决，履约保证金也可以具备惩罚功能。

履约保证金与定金的区别

履约保证金和定金在房屋租赁合同中具有不同的效力。如果合同中未明确约定履约保证金具备定金功能，那么履约保证金无法发挥定金的效力。定金是合同双方的担保，当一方交付一定数额的金钱后，另一方不履行合同义务需双倍返还，而交付金钱的一方不履行义务则无权要回。

履约保证金的限制

如果房屋租赁合同中未明确约定履约保证金担保范围涵盖租金等费用，当承租人拖欠租金时，出租人无法直接没收履约保证金，除非出租人能够证明其损失已经达到或超过履约保证金所担保的金额。

履约保证金的退还与抵扣

履约保证金条款可以约定在租赁合同履行完毕后，出租人拖延退还履约保证金应承担相应的违约责任，或者在合同临近终止时承租人有权以履约保证金抵付相同数额的租金。

此外，承租人还可以约定履约保证金的抵扣顺序。如果承租人未约定先抵扣欠付的租金，在同时拖欠物业费、水电费、租金和迟延支付租金的违约金时，出租人将首先冲抵物业费和水电费，而由于欠付的租金依然存在，违约金将继续产生。当欠付的租金和违约金达到一定金额时，很可能达到租赁合同约定的因拖欠租金过多而导致出租人解约的条件。