如何处理写字楼拖欠物业费的问题

一、物业费的追讨权

根据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。因此，物业公司有权要求前业主结清原来欠下的物业费。如果前业主拒不支付物业费，物业公司可以依法向人民法院提起诉讼，请求法院支持其追讨物业费的权利。

二、物业费的转移责任

根据合同法的相对性原则，合同关系只存在于特定的当事人之间，不能涉及第三人。因此，原业主与物业公司之间的服务合同并未涉及后来的买房人。新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物业费承担交纳义务。因此，新业主无义务支付前业主拖欠的物业费。

三、法律依据

根据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。根据《物业管理条例》第六十四条的规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

物业管理费的构成

商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成：

1. 公共物业及配套设施的维护保养费用

包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。

2. 聘用管理人员的薪金

包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

3. 公用水电的支出

如公共照明、喷泉、草地淋水等。

4. 购买或租赁必需的机械及器材的支出

5. 物业财产保险及各种责任保险的支出

包括火险、灾害险等。

6. 垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用

7. 清洁公共地方及幕墙、墙面的费用

8. 公共区域植花、种草及其养护费用

9. 更新储备金

即物业配套设施的更新费用。

10. 聘请律师、会计师等专业人士的费用

11. 节日装饰的费用

12. 管理者酬金

13. 行政办公支出

包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。

14. 公共电视接收系统及维护费用

15. 其他为管理而发生的合理支出

具体的物业管理费构成还需参考相关物业公司的具体规定，相关物业公司保留最终解释权。