海南某公司与海南某农场土地租赁合同纠纷案评析
点击数：14 更新时间：2024-07-03
1998年10月19日，原告与被告签订一份《租赁土地合同书》，约定：“被告将农场兴梅大道五十队地段面积为80亩的土地出租给原告经营旅游风景区，租期为60年;同时无偿提供49亩土地给原告作为公共绿化带的建设，不准搞其他建筑物。前5年年租金为5000元/亩，每年40万元;从第6年起年租金为6000元/亩，每年48万元，以后租金逐年递增;每年的租金在当年的7月15前一次性付清，原告超过二个月不付应付的款项，被告有权终止合同，并按月支付应交租金的5%的违约金”。合同签订后，原告在被告出租的土地上建设经营“东南亚风情村”旅游风景区。2001年5月29日，原告与被告重新签订《使用土地合同书》，除了将租赁土地面积调整为40亩，另无偿提供40亩土地给原告作为公共绿化带的建设，不准搞其他建筑物，租金和付款期限作了相应的调整外，其他条款与1998年合同基本一致。合同履行期间由于原告与“中海工程建设总局海南工程局”(以下简称**公司)发生工程欠款纠纷引起诉讼，法院于2002年3月26日以(2001)海南执字第42-12号《裁定书》裁定将原告的“东南亚风情村”旅游风景区的3.9824年的经营权交由**公司经营，抵偿原告所欠**公司的债务，**公司的经营期限从2002年5月15日至2006年5月9日止。**公司于2002年5月15日起，正式接收、经营和管理“东南亚风情村”。至此，**公司经营期间与被告未签订任何合同，法院以及原告也未通知过被告**公司经营期间的租金由**公司支付，被告在**公司经营期间未收到全额租金。2005年10月31日，被告以原告拖欠2001年6月至2002年5月租金共108668.00元和**公司经营期间原告未支付租金等理由，向原告发出了解除合同的书面通知。原告不同意解除合同，于2005年12月12日向人民法院提起诉讼。
原告诉请
诉请一：确认被告单方解除合同的行为无效
原告请求法院依法确认被告单方解除合同的行为无效。
诉请二：判令被告继续履行合同
原告请求法院依法判令被告继续履行合同。
诉请三：被告承担诉讼费用
原告请求法院判决被告承担诉讼费用。
被告辩称
辩称一：原告违约构成解除合同的条件
被告辩称原告自1999年7月1日至2005年10月30日期间拖欠被告租金1,385,077.60元和违约金2,340,789.20元，没有依约履行义务，构成严重的违约。根据《合同法》的有关规定及双方《使用土地合同书》的约定，解除合同的条件已具备，被告有权解除合同。
辩称二：租金支付责任未转移
被告辩称原告经营期间的租金应由原告支付。合同的变更或者权利义务转移给第三人时，应当取得合同另一方的同意。法院裁定将“东南亚风情村”的经营权交由**公司经营并不能导致被告与原告双方签订的《使用土地合同书》的合同主体资格变更。法院的法律文书只是对“东南亚风情村”经营权的主体进行了变更，而《使用土地合同书》的合同主体并没有发生更改，双方也未协商过土地租赁关系的主体变更转移行为。因此，原告应该按照合同的约定履行义务。
辩称三：景区问题严重影响合同履行
被告辩称原告经营的“东南亚风情村”景区建筑物陈旧老化，从未修缮，大部分为游客服务的项目和景点长期关闭。特别受“达维”台风袭击后，全部木制建筑物已毁损，印尼村道路损坏、绿化树木部分枯死等问题，严重影响了整个旅游开发区的发展。被处罚的旅游管理部门不安排游客到此处观光游玩。此外，原告除了欠被告的租金债务外，还尚欠被告水电费、**公司、**石材、陈某、员工工资等大量债务。有的法院已将经营权裁定给他人，而原告也明确表示租金不应由其支付，已无力继续履行合同，不能再实现合同目的。因此，被告解除合同是依照法律规定的有效行为，原告诉请于法律相悖，请求法院驳回原告的诉讼请求。
结论
根据被告的辩称和相关法律规定，被告主张解除合同的行为是合法有效的。原告未能履行合同义务并存在严重违约行为，同时景区问题也严重影响了合同的履行。因此，原告的诉请应被驳回。
