点击数:13 更新时间:2020-05-25
在另一个土地使用制度改革的试验田——深圳, 2000年以后也陆续遇到一批房地产土地使用期到期的问题。
在深圳市规划和国土资源委员会,工作人员拿出该市长城大厦一处商品房的土地续期申请材料。这处房产土地的使用期是从1985年开始,使用期限50年,到2035年。今年年初,业主提出申请将土地使用年期续期到70年。
但续期不是免费的,而是要补交续期时段内的地价。根据当地主管部门的测算,这处建筑面积达到80.58平方米的商品住宅,业主需要补交的地价总额是44940元。
上世纪八十年代,全国范围内的行政划拨土地都是无偿无期,也就是免费的。而当时的深圳根据特区发展需要,为来深客商通过行政划拨方式供应经营性用地,但这种行政划拨土地是收费的,而且有使用年限。目前补交地价予以续期的土地都是这种类型。
这些有偿有期的行政划拨用地在2000年以后相继到限,但又没有达到国家规定的最高使用年期,面临着续期的问题,为此,深圳市2004年4月专门出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》。
而针对社会各界最关注的,房地产土地达到国家最高法定年限(70年)如何续期,深圳市规土委相关人员表示,目前这一领域尚属政策空白。
城市土地使用年限为何存在不同?
由于政策设定的是土地最高使用年期的上线,虽然上线不能突破,但是下线并未设定,所以各地可以灵活掌握。
到了1998年以后,住宅用地的使用年限基本上都确定为70年。对此,黄小虎表示,这是住房制度改革的结果。由于1998年以后基本上所有的住房都商品化了,人们都要到市场上去买房,为公平统一,便一律按70年进行出让。
最高使用年限为70年是怎么算来的?
房屋土地使用权的最高年限是70年,这70年是怎么算来的呢?实际上,这一年限的设定,是采取预期收益折现方式进行测算的,也就是说,土地使用超过70年以后,土地的折现率预计将会接近于零。
另外还有一个问题:住宅土地70年使用期到底从什么时候开始算?
举个例子,小李2015年买了一处70年土地使用期的商品房,2016年搬进房子居住,这处房子的开发商于2012年签订土地协议,获得土地的使用权。这个70年的土地使用期是要从2012年开发商获得土地使用权开始算。因此对于很多购买二手房的业主来说,70年的土地使用期限是从开发商拿到土地使用权的那天开始算起的,而不是购房时开始算。
三种眼光看清土地使用权到期问题
了解完这些现实案例和背景之后,对房屋的土地使用权有了更深入的了解。毫无疑问,土地使用权到期,是一个全民关注的话题。但要看清这件事,需要有三种眼光:
一是历史眼光。改革开放已走过三十多年,很多政策、制度都有不断调整完善的历史轨迹。土地使用权的现实难题背后,有着不能忽略的历史轨迹。
二是法治眼光。所有这些待解的难题,最终要用法治思维、法治方式来解决,临时的、零散的政策解决手段,应逐步让位于清晰严谨的法治手段。
三是民本眼光。土地使用权问题处理得好不好,直接关系到很多普通老百姓的切身利益。这里面没有小事。相关的立法部门、司法机关、政府部门,都得用足够的责任感、紧迫感来直面问题,解决问题。
目前,国土资源部对温州住宅土地使用权20年到期延长问题的调研己经完成。未来如何进行制度的顶层设计,出台一个兼顾历史与现实、平衡各方利益的解决办法,值得期待。