刚租的房子店面拆迁如何维权
点击数：18 更新时间：2023-12-30
许多被拆迁的业主和承租者常常采取“等”、“耗”、“拖”的态度来面对拆迁。他们认为，只要他们能够拖得住，拆迁组织最终会因为拆迁进度的压力而接受他们提出的补偿条件。然而，这种想法是错误的。
首先，法律明确规定了“久拖不搬”的强制手段。《行政强制法》和《条例》规定了行政强拆和司法强拆的救济措施。如果被拆迁人或承租人拖延拆迁进程，拆迁人有权根据法律申请强制拆迁。因此，通过“拖”来阻止拆迁是不现实的。
其次，在过去的拆迁案例中，确实存在因为时间拖延而给予被拆迁人较高补偿的情况，但不能简单地将这种补偿归结为“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法进行的法律行为，补偿的范围、情形以及补偿标准都是由法律、法规和地方政策文件规定的，而不是由拆迁人自行决定的。
再次，持有“等”、“耗”、“拖”观念的被拆迁人往往把所有精力都放在了补偿款上，而忽视了补偿款分割的法律风险。在办案过程中，律师经常遇到这样的情况：在补偿款谈妥之前，被拆迁人和承租人通常团结一致，共同努力，以争取更多的利益。然而，一旦补偿款实施后，由于之前的权属约定不明确，被拆迁人、承租人和拆迁关系人可能会发起诉讼，要求法院根据法律对补偿款进行分割。这会增加拆迁的复杂性，更容易导致亲戚关系破裂和子女关系紧张。通过拆迁前的准备，通过约定各方权利的方式，可以轻松化解拆迁后的法律风险。然而，许多被拆迁人和拆迁关系人没有意识到这一点，从而增加了许多麻烦和纠纷。
(1)审查拆迁中的各方权利义务关系
与住宅房屋拆迁相比，非住宅房屋拆迁（企业拆迁、门面房拆迁）涉及到土地和房屋的复杂产权关系，拆迁过程中可能涉及到更多的拆迁关系人。如果被拆迁的房屋是自有产权的办公用房，并且享有完整的国有土地使用权，被拆迁人就是该房屋的产权人，拆迁关系的主体是拆迁人和被拆迁人。有些房屋是租赁的办公用房，拆迁关系的主体涉及到拆迁人、被拆迁人和承租人三方。需要注意的是，集体土地上的私有企业拆迁以及国有企业改制不完全的企业拆迁，由于原有权属不明确，甚至土地转让合同无效等情况，使得各方主体的权利义务不清晰，往往更容易发生纠纷。因此，律师建议：对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施之后、拆迁补偿安置协议订立之前，建议咨询或聘请律师介入，通过合同约定或其他法定形式，约定拆迁各方的权利和动迁款的分割方案，以有效化解可能发生的法律风险。
(2)准备相关材料证明
积极准备被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明。很多当事人没有预料到相关材料证明是一项复杂的工作，在截止日期前匆忙估算企业内的设备数量，没有仔细核查因拆迁而引起的设备迁移费用，导致被拆迁企业和承租企业在补偿安置时处于被动地位。对于企业资产设备的核查应该是一项细致、认真的工作，应提前准备。产权关系证明文件主要包括房产证、土地证或租赁合同、土地转让合同等；现有设备清单指的是企业实际使用的设备的价格、规格、数量、使用年限、是否抵押等情况的清单。劳动合同备案核查是指企业与实际用工之间签订的劳动合同，用来证明企业内有多少在职员工，劳动期限等。如果存在实际劳动关系，建议尽快补充劳动合同，以证明双方的劳动关系。此外，还应整理和列出社会保险缴纳情况、工资单等证明企业员工报酬情况的材料。装修装潢费用支出也应提供相应的发票证据，如果根据协商确定装修费用的补偿，可以根据原始支出、使用年限和现状等参数进行协商；如果根据评估确定装修费用的补偿，也应提交相应的数据和证明材料，以便对装修费用进行合理评估。
(3)聘请律师介入，制定拆迁策略
由于拆迁涉及范围广泛、补偿标准各异，并且拆迁人在拆迁中通常具有更优势的地位，许多被拆迁人和拆迁关系人对拆迁感到害怕。拆迁的恐惧主要有两个原因：一是拆迁过程时间长，事务繁多，很多企业初次面对拆迁时束手无策；二是缺乏相关的拆迁法律知识，在与拆迁人交涉过程中害怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于涉及法律关系复杂的拆迁，聘请拆迁律师介入是非常必要的。
在实际拆迁中，拆迁人应对承租企业进行以下补偿：
首先，拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及因搬迁而损失的机器设备的补偿；
其次，停产停业损失的补偿；
第三，拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用、物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；
最后，基于拆迁政策的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
对于营业中的商店，如果面临拆迁，可以获得以下赔偿：
(一)被征收房屋价值的补偿（补偿给房产所有人）；
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；
(四)对被征收人给予补助和奖励（补偿给房产所有人和租赁户）。
同时，补偿承租人需要与出租人协商解决，法律法规并没有规定商铺拆迁时租户一定会得到赔偿，对于给承租人造成的实际损失，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。
在任何地方进行拆迁时，都需要公示拆迁补偿办法。对于拆迁中的装修费补偿，承租人可以获得一部分补偿。拆迁办公室应与房东或承租人商议装修补偿费用，双方进行评估，根据评估结果确定补偿金额。此外，承租人还可以要求根据他们最初的装修费用获得相应的补偿。