商品房买卖合同无效情形的法律规定

一、违反法律法规政策的房屋买卖合同

(一) 双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的情形

根据《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条的规定，恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的民事行为和合同是无效的。房屋买卖合同是一种常见的合同类型，当双方当事人出现恶意串通的情形时，该合同也将被认定为无效。

(二) 违反国家和社会公共利益，以合法事实掩盖非法目的的情形

根据《合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同应被确认为无效。因此，如果房屋买卖合同存在非法目的，也将被认定为无效。

(三) 出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的情形

根据《物权法》和《民法通则》的规定，按份共有的房屋每个共有人都有权要求将自己的份额分出或转让。而根据《合同法》和最高人民法院的相关规定，出租人出卖租赁房屋时，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果出卖人侵犯了共有人和承租人的优先购买权，他们可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

(四) 享受政府或单位优惠补贴构建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的情形

凡是享受国家或企业事业单位补贴、廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出售时，只能卖给原补贴单位或房管机关，否则也将被认定为无效。因此，在房屋买卖合同中，双方当事人需要注意房屋是否属于此类房屋。

二、双方当事人主体不合格

(一) 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效

根据《民法通则》的规定，无民事行为能力人实施的民事行为是无效的。因此，未满八周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人签订的房屋买卖合同是无效的。

(二) 限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效

根据《合同法》的规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后有效，但如果法定代理人未表示追认，该合同将被视为无效。八周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人属于限制民事行为能力人。如果他们的法定代理人拒绝追认，房屋买卖合同也将被认定为无效。

三、双方当事人意思表示不真实，包括欺诈、威迫和乘人之危

如果合同一方当事人在签订合同时意思表示不真实，比如出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为，买受人成交后发现内在质量问题，可以与出卖人重新协商价格。如果协商不成，可以向法院起诉主张合同无效。

四、违反法定形式，如房屋买卖合同未采用书面形式

在这种情况下，合同不是自动无效。即使房屋买卖合同未采用书面形式，但如果买卖双方都实际履行了主要义务，买受人已支付了房款并实际使用和占有了房屋，仍应认定买卖关系有效。然而，为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可以要求卖方协助办理产权过户手续。但如果双方未履行口头合同的主要义务且不能达成一致，该合同应被认定为无效。

五、合同一方与第三人恶意串通

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

六、其他违反法律法规的其他情形

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同将被认定为无效。如果认定为有效，起诉前应取得商品房预售许可证明。