代签房屋合同的生效条件

误解登记制度属性

我国法学界和司法界普遍认为，房屋买卖合同的生效要件之一是进行产权过户登记。然而，这种观点混淆了债权制度和物权制度的区别，对登记制度属性存在误解。

登记制度是物权制度的组成部分

在国外，登记制度被视为物权制度的重要组成部分。德国采取登记要件主义、法国采取登记对抗主义、英美法系国家采取地券交付主义，都将登记作为物权制度的一部分，而不将过户登记视为房屋买卖合同的成立要件。

房屋买卖合同是诺成性合同

房屋买卖合同属于诺成性合同，是一种双务、有偿、诺成的合同。认为房屋买卖合同属于实践性合同，要求经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段，否则合同无效的观点是错误的。

产权过户登记是房屋产权转移的必备要件

产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件，而不是房屋买卖合同本身的成立要件。房屋买卖合同的有效成立只需要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件。

登记不影响合同的效力

登记是合同的履行行为，不影响合同的效力判断。即使未办理登记手续，合同仍然有效，只是物权变动无效或未发生变动。登记不是契约是否有效的标志，而是物权变动效力的标志。

房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后

房屋买卖合同的成立是在产权过户登记之前。登记行为是在双方当事人签订有效的房屋买卖合同后进行的，买受人才有权请求出卖人协助履行登记行为。买卖合同的成立时间、契证取得时间、产权过户登记时间是不同步的。

登记仅起物权公示作用

登记仅起物权公示作用，不决定房屋买卖合同的有效性。房屋买卖合同的有效性应该在合同成立后介入。将登记作为合同生效的要件会引发一些无法解决的问题，如鼓励滥用权利、不利于无过错方利益的保护、难以适用于所有权保留的分期付款房屋买卖合同和商品房预售合同，以及不适用于拍卖形式等。

总结

将登记作为房屋买卖合同的生效要件是对登记制度属性的误解，不符合国外法律发展潮流。房屋买卖合同的成立只需要符合合同法的生效要件，登记只起到物权公示的作用，不决定合同的有效性。