转让方未取得土地使用权证书转让合同的效力

第一种观点：合同无效

根据《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。此外，该法第38条规定了出让方式取得土地使用权时转让房地产的条件，其中包括已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。因此，根据这种观点，上述法律条款强制规定了出让土地使用权转让行为，如果转让方未取得土地使用权证书，则土地使用权不得转让。根据《合同法》第52条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，应认定转让合同为无效。

第二种观点：合同有效

根据我国民事立法所依据的理论及具体条文，物权变动采取的是债权形式主义的物权变动模式，即债权契约加登记原则。在这种模式下，登记行为与债权合同是相互独立的两个行为，登记行为只是物权取得与转移的证明，其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物登记之时，属于合同的履行问题，不是合同的生效要件。根据这种观点，第37条和第38条是对土地使用权权属变动所作的强制性规定，针对的是登记行为而不是债权合同。因此，即使转让方没有取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，行政机关不得办理变更登记手续，但合同本身的有效性不受影响。笔者赞同这种观点的理论分析和对法律的解释，但不同意其结论。