拆迁补偿方式的协商和确定

拆迁补偿的定义

拆迁补偿是指拆迁人根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被拆除房屋的所有人提供的补偿。补偿方式可以是货币补偿、房屋产权调换，或者货币补偿与产权调换相结合。

拆迁补偿方式的选择

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿可以采取以下两种方式：

货币补偿

货币补偿是主要的补偿方式。货币补偿的选择有以下原因：首先，货币补偿操作简单，一次性了断，避免了延长过渡期限、回迁问题等后续问题。其次，货币补偿方便被拆迁人选择住房，不受地点等限制。此外，货币补偿也避免了因安置房屋质量问题而引发纠纷。最后，货币补偿更符合新《条例》的立法思想，即在有条件的情况下尽可能实行货币补偿。《条例》规定了货币补偿标准的确定原则，即以等价有偿为基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，采用房地产市场评估的方法进行确定。各地根据具体情况制定了相应的法规或规章来规范货币补偿的具体办法。

产权调换

产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按照被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算。产权调换是房屋拆迁补偿安置的一种方式，以实物形式体现对被拆迁人的补偿。产权调换适用于居住和非居住房屋，但不适用于非公益事业房屋的附属物。差价结算原则上采用等价交换，实际上是根据被拆除房屋的市场评估价与调换房屋的市场价之间的差价进行结算，多退少补。拆迁人首先按照被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，然后被拆迁人按照市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。被拆迁人在选择补偿方式时有一定的自主权，但受以下两个条件的限制：首先，非公益事业房屋的附属物不能进行产权调换，被拆迁人只能选择货币补偿；其次，如果被拆迁人与房屋承租人无法达成解除租赁关系的协议，只能进行产权调换，不能选择货币补偿。这样的规定主要基于以下几个考虑：一方面，附属物没有独立使用性质，产权调换后无法独立使用。另一方面，附属物属于特定建筑，不同建筑对附属物的要求也不同。另外，无法解除租赁关系意味着租赁双方无法就补偿金额的分配比例达成一致意见，拆迁人很难确定一个双方都认可的比例。因此，如果实行货币补偿，可能会侵害出租人或承租人的利益。此外，允许被拆迁人选择货币补偿可能导致原承租人失去居住空间，违背了不因拆迁而强制解除租赁关系的原则。

拆迁补偿方式的协商和确定

为了达成一个被拆迁方、养老院方和养老院老人家属都能接受的拆迁安置方案，各方应进行协商。以下是拆迁补偿方式的选择和确定的相关内容。

拆迁补偿的定义

拆迁补偿是指拆迁人根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被拆除房屋的所有人提供的补偿。补偿方式可以是货币补偿、房屋产权调换，或者货币补偿与产权调换相结合。

拆迁补偿方式的选择

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿可以采取以下两种方式：

货币补偿

货币补偿是主要的补偿方式。货币补偿的选择有以下原因：首先，货币补偿操作简单，一次性了断，避免了延长过渡期限、回迁问题等后续问题。其次，货币补偿方便被拆迁人选择住房，不受地点等限制。此外，货币补偿也避免了因安置房屋质量问题而引发纠纷。最后，货币补偿更符合新《条例》的立法思想，即在有条件的情况下尽可能实行货币补偿。《条例》规定了货币补偿标准的确定原则，即以等价有偿为基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，采用房地产市场评估的方法进行确定。各地根据具体情况制定了相应的法规或规章来规范货币补偿的具体办法。

产权调换

产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按照被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算。产权调换是房屋拆迁补偿安置的一种方式，以实物形式体现对被拆迁人的补偿。产权调换适用于居住和非居住房屋，但不适用于非公益事业房屋的附属物。差价结算原则上采用等价交换，实际上是根据被拆除房屋的市场评估价与调换房屋的市场价之间的差价进行结算，多退少补。拆迁人首先按照被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，然后被拆迁人按照市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。被拆迁人在选择补偿方式时有一定的自主权，但受以下两个条件的限制：首先，非公益事业房屋的附属物不能进行产权调换，被拆迁人只能选择货币补偿；其次，如果被拆迁人与房屋承租人无法达成解除租赁关系的协议，只能进行产权调换，不能选择货币补偿。这样的规定主要基于以下几个考虑：一方面，附属物没有独立使用性质，产权调换后无法独立使用。另一方面，附属物属于特定建筑，不同建筑对附属物的要求也不同。另外，无法解除租赁关系意味着租赁双方无法就补偿金额的分配比例达成一致意见，拆迁人很难确定一个双方都认可的比例。因此，如果实行货币补偿，可能会侵害出租人或承租人的利益。此外，允许被拆迁人选择货币补偿可能导致原承租人失去居住空间，违背了不因拆迁而强制解除租赁关系的原则。