点击数:8 更新时间:2024-02-01
在离婚案件中,法院对房产进行分割时,通常以房产的现值为依据,而不是购房时的价值。
房价的市值一般由双方当事人进行估价,并达成一致意见。如果双方无法达成一致意见,原告一般会向法院申请评估,并预交评估费用。法院会委托相关评估机构进行评估,以评估报告作为分割的依据。评估报告的有效期一般为3个月到6个月。评估费用一般由双方当事人在离婚判决后分担。
1、关于产权房是否为夫妻共同财产的界定标准及分割问题
在实践中,各地对于产权房是否为夫妻共同财产的界定标准存在差异。主要原因是购买时间和取得产权时间的差异,以及缴纳房款的进程和房产证的个案差异。这些因素导致房产分割在离婚案件中的司法实践处理不一致。
在北京地区,法院在分割产权房时一般会酌情考虑实体分割,例如将有二居室的房子判决为一人一居室。
2、关于公房分割存在的问题
离婚纠纷中涉及的公房可能是职工经房改售房取得部分产权的房屋,也可能是婚前或婚后购买但没有取得产权证的公房。处理这些问题涉及到当事人及其所在单位的经济利益,因此存在较多的问题。
对于“部分产权”公房的处理,司法实践一般会判决取得部分产权的一方,按照房屋产权比例和当地政府公布的同类住房标准价值,给予对方一定的经济补偿。
3、关于承租公房的承租权问题
目前,处理承租公房的法律依据主要是最高人民法院于1996年2月5日颁布的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》。
1、成本法
(1)成本积算法:核算取得土地或已实现土地开发的各项成本费用,剔除不正常因素影响的价值,累计正常成本费用后加上一定的资本利息和投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地进行评估。
(2)重置成本法:根据正常市场标准重新建造现有房屋所需成本测算,考虑资金利息并计取一定的开发或建设利润,得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
通过挑选市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的),与待评估房地产进行比较,对各个因素进行数量化,通过准确的指数对比调整,得出待评估房地产的价值。这种方法在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找到的情况下常用,并且估价结果较为准确。
3、剩余法
当房地产总价已知或可以测算时,可通过测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法
根据不同地区、不同用途、类型的房地产收益率的差异,通过待评估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法
对于未完成的房地产开发项目(如纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即可得出待评估房地产的价值。