一房二卖 赔了夫人又折兵

事 件

2006年12月30日，张某与李某签订房屋买卖合同，约定张某购买李某位于天津市河西区的一套66平方米产权房，签约当天支付给李某定金2万元，10日内支付购房款20万元，余款25万元在办理过户手续时一次性支付；李某确保2007年1月30日前将房屋交给张某，4月15日前取得产权证，并于3日内办理产权变更手续。合同签订后，张某依约履行了付款义务，李某也按照约定时间交付了房屋，张某随后开始装修。

　　2007年4月14日，李某突然通知张某不再履行合同。4月21日张某到外地出差，返回后发现门锁被换，房子被他人进住。经了解，李某早在4月14日就已经把房子卖给了案外人王某，并已办理完房屋过户手续。

　　于是张某将李某告上法院，要求被告双倍返还定金，并返还已支付的购房款、赔偿装修和房屋涨价损失共计14万元。

判 决

　　案件审理中，被告李某辩称，双方签订的合同仅是关于诉争房屋的一种买卖意向，双方尚未签订正式的房屋买卖合同，所以自己不存在违约行为，不应双倍返还定金，原告也不得主张所谓的房屋涨价损失10万元；被告在3月8日即告知原告不再履行合同，但原告仍对房屋继续进行装修，人为扩大损失，对此也不应赔偿。

　　法院认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，被告单方违约，过错明显，须承担违约责任，故判决解除双方的房屋买卖合同，李某返还张某已支付的购房款、双倍返还定金，并赔偿张某装修损失和房屋差价款共计8.7万元。

评 析

　　首先，张某与李某签订的合同是有效的。

　　根据我国民法、合同法，只要是具有独立民事行为能力的人，根据其真实意思表示订立合同，且支付了合理对价、不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合同即成立；依法成立的合同，自成立时生效并受法律保护。本案中张某和李某根据自己的真实意思表示签订合同，合同对标的、价款、履行方式等都做出了明确约定，因此是合法有效的。

　　其次，李某应当承担违约责任。

　　根据我国合同法，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中张某根据合同约定如期支付了定金和购房款，李某没有按约履行义务，导致合同目的不能实现，理应承担违约责任，承担责任的具体方式为：

　　1.双倍返还定金。在我国，定金是一种债权的担保，具有惩罚性质，给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。李某作为收受定金的一方，明显违约，依法应双倍返还定金。

　　2.赔偿装修损失。李某主张已经提前告知张某不履行合同但不能提供证据，因此无法证明装修损失是张某人为扩大造成的，李某对此应该赔偿。

　　3.赔偿房屋涨价损失。根据合同法，当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，双方签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为张某享有的合同履行后可以获得的利益。现因李某的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予保护，但具体数额应该根据价格认证部门提供的市场价格合理确定。

（董先玲）

链 接

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。