合法建筑的房屋类型

拆迁中的法律问题及解决方法

拆迁户面临的问题

在拆迁项目中，一些拆迁户突然被告知他们的房屋存在建设不合法的问题，被认定为违建而不给予赔偿。一些拆迁户还收到了拆除违建的通知，这让他们感到困惑。他们不明白，明明自己的房屋一直都是合法的，为什么在拆迁时却被认定为违法建筑呢？

法院确认政府行为违法

以拆违强拆房屋的做法在拆迁过程中并不罕见。以一起在湖北某市某区发生的案件为例，张女士的私有房屋在2018年6月14日被该区人民政府规定强制拆除。在拆迁前两天，张女士收到了该区项目指挥部发送的《告知书》，告知她的房屋属于违法建设，政府将在6月14日依法拆除，并责令她和家人在规定时间内搬离。

然而，《告知书》并未告知张女士其他陈述、申辩、救济等权利。在收到告知书后的第三天，区政府便强行拆除了张女士的房屋，导致她和家人无家可归，遭受了严重的财产损害。

张女士家随后将此案诉至市中级人民法院。作为张女士家的代理人，我们在诉状中陈述了以下几点：

1. 在申请行政复议期间，该区政府未依法申请法院强制执行，自行组织相关人员拆除房屋，其行为违法。
2. 该房屋是否违建尚未经最终司法认定，张女士家享有的法律救济尚未终结。该区人民政府无权对房屋是否违建进行认定，其作出告知后进行强拆剥夺了张女士依法享有的陈述、申辩权、听证权以及复议、诉讼等司法救济权利，该区政府行为严重违法。
3. 在房屋征收过程中，征收方应当严格按照我国《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法实施条例》的相关规定依法实施征收。如果双方在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，征收方应当依法作出补偿决定，并依法实施强制搬迁。然而，该案件法院认为，征收方即区政府以及相应职能部门既未及时依法履职，又未能保障被征收人合法权益，也未能正确理解《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关强制搬迁制度的立法目的，还未能实现棚户区改造项目顺利实施，最终确定区政府决定强拆行为违法。

在律师的努力和法院的支持下，张女士家最终赢得了这场官司。然而，类似张女士家情况的拆迁户并不少见，他们并不是每个人都能像张女士一样获得胜诉。

取胜的关键因素

张女士家能够最终取胜，有以下三个关键因素：

1. 张女士家没有签订任何拆迁协议，并充分取证并保留了房屋的相关情况。
2. 律师及时介入并全面了解案件，对整个案子的把控起到了关键作用。
3. 地方法院对案件进行了充分审查。

不能轻易认定为违建的房屋类型

2008年之前建造的房屋

2008年1月1日，《城乡规划法》开始实施，该法旨在加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。该法主要约束城市、乡镇规划区内的相关活动。在此之前，适用的主要是1984年颁布的《城市规划条例》，该条例主要约束城市内的房屋。

大部分农村、集体土地上的房屋不能适用城市规划条例，但在2008年之前我国还有一部1993年颁布的《村庄、集镇规划建设管理条例》在一定程度上规范了农村、乡镇的房屋。

然而，如果在拆迁过程中，行政部门作出的限期拆除通知或决定适用的是《城乡规划法》，那么如果该房屋是2008年之前就已经建成的，直接以该法来规范，在适用法律上，我们认为是错误的。

宅基地上的房屋超建的面积

一些农户因为家庭人口的增加，在自家老房子上加建或在剩余的宅基地面积新建房屋，以满足家庭生活的需要。在拆迁时，这样的房屋不能完全直接认定为违建，应当结合实际情况，进行合理调查确认。

房屋征收决定之后认定的违法建筑

在房屋征收决定公布之后，房屋被划入征收范围内，对房屋的登记情况以及性质的确认等调查工作由征收方组织实施，不应当由其他相关部门对房屋是否违建再做认定。

同样地，在征收决定发布之后，营业用房的工商营业手续停止办理，户籍信息被冻结，这是征收决定发布之后产生的法律效果。如果在拆迁活动进行中，对房屋进行违建认定和处罚，显然是以拆违来代替拆迁，损害了房屋权利人的利益。

拆迁户的应对策略

在拆迁活动中，许多人打着拆违的旗号，实质上是为了低补偿征收土地和房屋。在这种情况下，拆迁户应当采取以下三个策略：

1. 稳住心态，不要被他人说房屋违建吓到，不要急于签字。拆迁户应当保持冷静，理智思考。
2. 及时收集房屋的建设材料信息，如房屋、土地权属证明、征收方相关征收文件和补偿安置方案等。这些材料和文件将成为后期确认房屋拆迁补偿的重要依据，拆迁户应当注意收集。
3. 不懂就问专业人士，在发现对自己不利的苗头时，提前咨询专业人士，了解违建与拆迁之间的区别和相关的法律依据，做到有备无患。