点击数:18 更新时间:2024-04-22
在进行房屋拆迁产权置换时,需要注意调换房屋的面积对拆迁当事人的利益具有重大影响。首先,对于人均居住面积未达到本地政府规定标准的情况,被拆迁人有权依据政策规定要求调换房屋的面积达到国家规定标准。其次,调换房屋的面积原则上应以被拆迁房屋的实际面积为准,而不是以被拆迁房屋的价值来确定,除非被拆迁人自愿放弃面积上的利益。一些拆迁人以拆迁补偿货币化为借口,按被拆迁房屋的价值确定最终还房的面积,实际上是剥夺被拆迁人的合法权益。
原地还房是指被拆迁房屋的原址。不同地段的房屋价值会有明显差异,同一地段的房屋也可能因具体位置、朝向、楼层等因素而产生巨大差异。一些拆迁人为谋取更大利益,往往对原地的定义进行与规定不符的解释,将原地理解为与被拆迁房屋处于同一地段甚至同一级别的地段。一些拆迁人利用其特殊地位,以此观点影响房屋拆迁行政管理部门,给被拆迁人造成无法弥补的损失。根据相关规定,只有基于公共利益、军事设施建设需要以及城市规划确定的不适宜原地还房的情况下,才可另行安置房屋。因此,除以上三种情形以外,原地还房应在被拆迁房屋原址进行。
拆迁当事人应当订立拆迁补偿安置协议来达成一致意见。虽然从合同法的角度来看,拆迁补偿安置协议属于无名合同,但在选择产权调换时,双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议,并明确协议中调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。在实际生活中,我们注意到一些拆迁人提供的产权调换协议名称五花八门,其中有一种叫做《商品房置换合同》。虽然表面上看,协议的内容都是产权调换,但协议形式的不同会导致所获得的保障程度不同。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置用房的,应予支持。该司法解释实际上赋予了拆迁补偿安置协议的优先效力,当拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时,应特别保护拆迁补偿安置协议的被拆迁人权益。