上海市动拆迁基本法规政策常见问题
点击数：17 更新时间：2024-04-27
根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市、级人民政府可以决定征收房屋，以保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。具体情形包括国防和外交需要、政府组织实施的基础设施建设、与资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用设施等相关的公共事业建设、安居房建设、保障性住房建设，以及旧区改造等。征收房屋的实施由政府组织，公共利益优先，禁止为经济利益集团、个人利益进行拆迁。
二轮征询是指旧区改造过程中的两次征询。第一次征询是为了征求居民对改造意愿的意见，如果同意改造的比例达到规定要求，就会列入改造计划。第二次征询是为了征求居民对改造方案的意见，与居民签订《房屋拆迁补偿安置协议》，在一定期限内，居民签约户数超过规定比例，协议生效并启动改造工作。
“数砖头+托底保障”是上海旧区改造中的一种新机制。如果“数砖头”不能解决居民的住房困难，就会进行“托底保障”，即确定一个居住面积底线，满足被拆迁居民的基本使用功能，改善居住现状和生活水平。
结果公开包括以下内容：(1)公开拆除房屋的权证、建筑面积、评估价格、居住困难认定等依据。(2)公开拆迁过程中涉及的权属、人口调查、建筑面积、居住困难的认定、拆迁评估、签约、裁决等操作过程。(3)公开签约内容，包括货币补偿总额、安置房源的套数、地址、面积和价格，以及其他补偿费用。
根据《关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》和《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》的规定，居住房屋的价值补偿金额如下：
评估价格根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和建筑面积计算。套型面积补贴和价格补贴根据评估均价、补贴面积和补贴系数计算。
居住困难户的货币补贴计算公式如下：
异地配套商品房单价×(应安置对象×22平方米/人-补偿安置后的房屋拆算面积)
异地配套商品房单价以市属配套商品房平均单价为基准，被拆迁户的应安置对象由区住房保障机构根据相关管理办法进行认定。补偿安置后的房屋拆算面积根据被拆除居住房屋价值补偿款和异地配套商品房单价计算。
拆迁私房时，拆迁人应与被拆迁人订立协议。被拆迁人以房地产权证所载明的所有人确定，若只有国有土地使用证，则以国有土地使用者所载明的使用人确定。产权人已故的，根据《中华人民共和国继承法》规定由继承人签约。
拆迁公房时，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人分别订立协议。房屋承租人以租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。承租人已故的，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，由继续承租该房屋的同住人签约；同住人有多人的，应协商确定签约代表，协商不成的，由公房产权人指定确认。
房屋使用权人是指实际占用房屋的单位和个人。
动迁配套商品房，又称为配套房，是指政府为重大工程、旧区改造等项目的被拆迁居民提供的政策性商品住房。
配套商品房的开发建设应符合《城市房地产开发经营管理条例》的规定，并按以下标准进行规划设计：
市有关部门在审批市属配套房建设项目规划设计方案和初步设计方案时，应征询市房地资源局的意见；区县有关部门在审批区县属配套房建设项目规划设计方案和初步设计时，应征询区县房地管理部门的意见。
配套商品房应优先供应给城市建设动迁基地中的困难家庭，并按照公示房源、受理申请、审核条件、开具供应单、签订配套房预(销)售合同的程序进行供应。具体供应对象和程序由区县政府规定并公布。
购买配套商品房的买受人有权取得《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。
购买配套商品房的购房人应按照《上海市房地产登记条例》的规定办理房地产登记，房地产登记机构应在房地产权证的附记栏内注明“配套商品房”字样。
私房共有人一般情况下可以分割房屋价值部分(货币补偿款)；承租人与同住人可以分割拆迁补偿安置款的部分，但要根据不同情况进行区分；房屋使用权人应由产权人安置，如果拆迁补偿款中按协议属于使用权人所有的才有权分割。
拆迁公有居住和非居住房屋时，被拆迁人除了房屋拆迁货币补偿款外，还可以获得搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费和一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋时，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。其中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费应归承租人、同住人等；奖励费和一次性补偿费一般应分割给拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人；设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用应归设备所有人；因拆迁造成停产、停业损失的补偿应归经营人。