购房合同违约责任怎样确定

购房合同的违约责任确定方式

商品房买卖合同通常具有格式化特点，对于违约责任的承担方式往往有明确的约定。然而，如果约定不明确，我们可以根据《商品房买卖解释》的相关规定确定损失的计算方法。

逾期交付房屋的违约责任

根据《商品房买卖解释》第17条的规定，如果商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，且出卖人逾期交付使用房屋，应按照逾期交付期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋的租金标准来确定违约责任。

未能取得房屋所有权证书的违约责任

根据《商品房买卖解释》第18条第2款的规定，如果买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书，除非当事人有特殊原因，出卖人应承担违约责任。如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准来计算。

特殊违约责任的计算

除了以上规定，根据《商品房买卖解释》还对某些特殊违约情况的责任承担方式进行了规定，具体包括：

出卖人恶意违约

如果出卖人出现以下情形之一，导致商品房买卖合同无法实现目的，买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

• 出卖人在商品房买卖合同订立后未告知买受人并将该房屋抵押给第三人；
• 出卖人在商品房买卖合同订立后将该房屋出卖给第三人。

出卖人存在欺诈行为

如果出卖人在订立商品房买卖合同时具有以下情形之一，导致合同无效或被撤销、解除，买受人可以要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

• 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证明；
• 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
• 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。

对于以上情形，同样适用惩罚性赔偿。