商铺租赁合同纠纷解决的法律建议

一、确保租赁房屋产权清晰

1. 承租前核实权属：在签订商业地产租赁协议前，承租方应核实房屋产权证书的原件，并查询房屋权属登记情况。审查出租方主体资格，核实出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。如果出租方非房屋所有权人，而是代理出租或委托出租，则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件。如果出租房屋是共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。调查物业的权属情况，确认租赁房屋是否存在权利负担或瑕疵。

2. 关于租赁房屋设立抵押的问题：根据《物权法》第一百九十条规定，如果房屋先抵押后出租，出租方应书面告知承租人，并在租赁协议中明确约定当抵押权实现导致租赁协议解除时，出租方应承担的法律责任。

二、明确装修事项以避免纠纷

1. 关于装修范围必须征得出租人同意：承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可，并明确承租人违反约定应承担的责任。

2. 保护房屋结构安全：出租人可以要求承租人预先支付装修保证金，以保证承租人履行装修条款中的义务，防止装修导致房屋结构破坏。

3. 约定装修折旧与补偿方式：在协议期满或提前终止时，应明确约定装修折旧与补偿方式，避免因承租人违约导致租赁提前终止时要求出租人给予装修补偿。

三、保障承租人的优先承租权

1. 明确定义“出租人继续出租”：约定出租人自用的期限，如至少自用1年，否则视为出租人违约并承担违约赔偿责任，防止出租人收回房屋自用1天然后再次出租以阻断“继续出租”的情形。

2. 约定“同等条件”的定义：如租金上下不超过10%就算同等条件，确保在原租金基础上，其他人员出的价格不超过规定范围，承租人有权以原租金继续承租，防止侵害优先承租权的情形出现。

四、明确租赁协议解除的责任条款

1. 约定出租方的违约责任：明确出租方对相关手续的协助办理义务，如果因相关手续办理不妥或其他非承租人原因导致无法开业，承租人有权解除合同并要求损失赔偿。

2. 约定第三方原因导致协议解除的条款：在协议中约定由于第三方原因导致协议无法履行时的解除方式，如政府规划变化导致商铺被拆除。在双方没有过失的情况下，约定承租方应得到一定的补偿。

3. 约定承租方欠租达到一定金额和时间时的解除权：在满足解除条件的情况下，如果商户拒绝腾退房屋和偿还欠款，出租方可以采取强制收回房屋的措施。然而，出租方不能以商户欠租为由侵犯商户财产所有权，双方可以在租赁协议中约定商铺内物品的处理方式。

在租赁协议到期或提前解除时，承租方应将商铺恢复原状并承担相关费用。如承租方未能恢复原状，出租方可代为处理，费用由承租方承担。

店铺租赁合同的违约责任约定

1. 符合本合同第九条第1.2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的一定比例支付违约金，如违约金不足以弥补经济损失，则违约方还应赔偿对方的经济损失。

2. 乙方应按期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的一定比例支付违约金，如违约金不足以弥补经济损失，则违约方还应赔偿经济损失。

3. 租赁期满，乙方应按期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的一定比例支付违约金，如违约金不足以弥补经济损失，则违约方还应赔偿经济损失。