房地产土地开发流程

一、开发前期

开发前期准备工作包括立项审批、规划审批、设计施工、土地出让或转让等。在这个阶段，需要取得项目开工建设的一系列许可证和国有土地使用权。

立项审批和规划审批是由计划委员会和规划委员会进行的，以确保项目的合法性和规划的合理性。设计施工是根据项目要求进行的建筑设计和施工准备工作。

土地出让或转让是取得土地使用权的重要步骤。在房地产开发中，土地的取得方式有划拨和出让两种。划拨是指国家无偿划拨土地给使用人使用，而出让是通过与国家签订土地出让合同来获得土地使用权。

二、建筑施工

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。在这个阶段，开发商通常采用项目预售的方式对物业进行销售，以更快地回笼资金和实现赢利。

三、销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段。预售是指在建设工程竣工之前进行的销售，而现房销售是在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行的销售。

预售可以提前回收资金，因此目前开发商普遍采用此种销售方式。