如何确定“住改非”房屋的法律性质

一、“住改非”的合法性认定

根据我国法律，并没有明确禁止将住宅改为商业用房。过去几年，为了促进经济发展，各地工商部门通常会批准将住宅改为非居住用房的申请。因此，在法律上，“住改非”是合法的。

然而，这并不意味着房屋所有权人可以任意行事。最高人民法院发布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对于房屋所有权人的“住改非”行为做出了一定的限制。根据该司法解释，如果业主将住宅改为经营性用房，未经得到有利害关系的其他业主的同意，而有利害关系的业主要求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失的，法院应予以支持。如果将住宅改为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩，法院则不予支持。

综上所述，房屋所有权人将住宅改为经营性用房是合法的，但必须符合一定要求。一方面，要遵守法律、法规和管理规约；另一方面，还需要得到有利害关系的其他业主的同意。

二、“住改非”房屋的认定条件

在房屋征收过程中，需要确定房屋是否符合“住改非”的条件，因为符合条件的房屋可以获得高于住宅标准的补偿费用。然而，并不是只要被征收人实际将住宅用于经营，就可以被认定为当地的“住改非”房屋。在确定“住改非”时，需要综合考虑以下几个方面：

1. 营业执照、税务登记证、卫生许可证；
2. 完税凭证，证明有生产经营及经营性收入；
3. 租赁协议；
4. 房屋用途现状。

只有满足上述条件，才能被认定为“住改非”房屋。房屋的实际用途发生变化并不意味着房屋所有权人就有权要求按照“住改非”标准进行补偿。