农用地转用和征用的法律程序
点击数：1 更新时间：2025-05-19
一、符合规划要求的农用地转用和征用
农用地转用和征用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。
如果建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，需先取得国土资源部许可，再履行批准手续。如果建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。
二、用地单位的用地预审申请和审批流程
用地单位持《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
建设用地单位申请预审时，应当提交建设项目用地预审申请表、预审的申请报告，以及项目建议书批复文件和项目可行性研究报告等材料。
如果建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。
国土资源局在受理预审申请或收到转报材料后二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。如果二十日内不能出具预审意见，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。
三、征地补偿和用地手续办理
国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，并按征地程序办理征地手续。征用土地的各项补偿应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。
征用土地的补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费按照被征用的耕地数量和征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。环境保护部门根据相关法律法规对建设项目进行审批。某些建设项目还需要报劳动行政部门进行审批。
用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。国土资源局根据相关规划和计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，并经各级人民政府审批。
四、国有土地使用权和建设用地手续
被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同或向土地使用者核发划拨决定书。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。
用地单位在签订出让合同并按约定缴纳费用后，才真正获得该土地的使用权，可以办理建设项目的相关审批手续并进行施工建设。
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，由原耕种该耕地的集体或个人恢复耕种，用地单位也可以自行组织耕种。1年以上未动工建设的，按照省级规定缴纳闲置费；如超过连续2年未使用的，经原批准机关批准，县级以上政府会下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或撤销建设用地批准书。
如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。