购房者在按揭房签订转让合同时需要注意哪些问题

转按揭交易的定义和条件

转按揭交易是指将房屋产权人（上家）欠银行的贷款转让给下家，并解除原有的抵押关系，下家以所购房屋重新向银行作抵押。这种转让方式需要满足以下几个条件：

1. 按揭银行必须允许提前还贷并开设转按揭业务，并且有指定的转按揭担保机构。
2. 下家必须符合银行规定的贷款条件。
3. 下家的贷款额度受到限制。一般来说，如果下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额，那么成功的可能性较低。

通过转按揭方式转让按揭房，上下家的风险较低，但交易周期相对较长。通常需要一个月到一个半月的转贷审核期，审核通过后才能办理过户手续。整个交易过程可以概括为：居间委托───前期审查───签订买卖合同───转按揭申请───过户抵押。

风险分析和防范措施

在转按揭交易过程中，银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。而上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。

首先，在收签约定金时，居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定。

其次，在前期审查中，中介机构要重点审查以下问题：

• 银行是否允许转按揭
• 下家是否符合银行规定的贷款条件
• 下家需要转贷的数额和按揭房产权是否清晰

最后，在签订合同时，上下家的违约责任需要明确约定，而且约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。

非转按揭交易的操作方案和风险

在二手房交易实践中，也常见到不通过转按揭的方式转让按揭房。但最好通过诚信度较高的中介公司进行交易，以防存在较大的风险。采用这种方式的主要原因有：

1. 贷款银行没有提供转按揭业务。
2. 下家无需贷款，或者贷款数额超过原贷款数额，或者欲贷数额明显少于原贷款数额。
3. 上家需要在短期内完成交易。

对于这种方式，中介公司一般会关注以下三个问题，以避免上下家的风险：

• 房屋产权是否清晰
• 首付款是否由中介监管
• 违约金数额约定是否足够高

需要注意的是，现阶段跨行转按揭一般难以实现，而先还贷后交易，跨行贷款则不是问题。当然，采用这种方式除了要求中介公司具备较高的诚信度外，还要求下家具备提前偿贷能力或足够的首付能力，否则交易可能无法进行。