如何在腾退风暴中避免被算计

如何应对腾退项目中的维权困境

腾退项目的两种情形

腾退项目可以分为两种情形：拆房和不拆房。

后者常被称为“文保腾退”，这种项目通常是为了公益目的，房屋本身是文物保护单位，腾出来用于改建成博物馆、纪念馆或者名人故居，因此只需要腾出空间而不需要拆除房屋。

对于这种情形，被腾退人的补偿通常不会很高，这一点大家可以理解。目前情况下，略高于1:1的补偿安置是合理的。

而对于前一种情形，以各种腾退的名义拆房，从被腾退人的角度来看，与征收几乎没有区别，都是拆房+补偿安置的模式。

不同之处在于，一般的征收项目有严格的法定程序要求，对于农村集体建设用地而言，首先要符合《土地管理法》等法律法规的规定，其次要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用。

然而在腾退项目中，情况就大不一样了。腾退方可以是村委会、农村集体经济组织，也可以是某建设项目的开发商，其所适用的腾退程序极为随意，往往只有一纸公告和一本腾退安置方案手册。

在这种情况下，被腾退人如果对补偿安置不满意，维权的道路将会十分困难。

维权困境与应对之策

在面对腾退项目中的维权困境时，明律师提醒大家以下几点：

一、腾退项目与征收项目的区别

腾退项目通常不适用征收法定程序，被征收人熟悉的征收程序在腾退项目中几乎不适用。因此，被腾退人的维权思路和方法与被征收人有很大的不同。腾退项目的维权难度要显著高于规范的征收项目。

二、政府信息公开与村务公开

申请政府信息公开、村务公开是维权的起点。通过了解涉案项目的建设情况，挖掘其中的违法点进行博弈，是腾退项目的重要维权之道。通过村务公开，可以发现腾退项目在程序上的违法之处，进而通过申请上级政府予以查处的途径将政府拉入协商沟通之中，为维权增加筹码。

三、谨慎签约

不随意签约并不意味着不签约，被腾退人所面对的很可能是一份法律意义上的民事协议。在签约时，必须遵循自愿、公平和诚实信用原则，避免逼签、欺诈等情况。被腾退人必须谨慎对待签约环节，避免草率签字，否则推翻协议将会很困难。

四、开阔维权思路

在腾退项目中，被腾退人需要开阔维权思路，不仅仅固守规定的程序。需要思考整个项目中可能的切入点，比如建设工程规划许可证、施工许可证、项目的环保问题等，这些都有可能成为搭建协商平台的机遇。只要程序提起来平台搭上去，提升补偿就是可能的事情。

在面对腾退项目中的挑战和困难时，被腾退人应做好充分准备，必要时委托专业律师介入案件，争取公平、合理的补偿安置。腾退项目追求高效率，被腾退人应有清醒的头脑，及时采取行动，为自己争取利益。